Perguntas Frequentes

Como regra geral, não. Durante o prazo estipulado no contrato, o locador não pode reaver o imóvel sem motivo justo, mesmo que se ofereça para pagar a multa. As exceções são: uso próprio (em contratos específicos), realização de obras exigidas pelo Poder Público, ou inadimplência do inquilino. Já o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mediante pagamento da multa rescisória proporcional.

Sim, isso é o Direito de Preferência. O proprietário deve notificar o inquilino (preferencialmente por escrito/e-mail) sobre a proposta de venda. O inquilino tem 30 dias para manifestar interesse em comprar o imóvel pelas mesmas condições e preço oferecidos ao mercado. Se o inquilino não responder ou recusar, o imóvel pode ser vendido a terceiros.

Depende do tipo de reforma:

* Benfeitorias Necessárias (ex: conserto de telhado): São indenizáveis, mesmo sem autorização prévia.
* Benfeitorias Úteis (ex: grades na janela, cobertura de garagem): Só são indenizáveis se houver autorização escrita do proprietário.
* Benfeitorias Voluptuárias (ex: decoração, paisagismo): Não são indenizáveis, mas o inquilino pode retirá-las ao sair, desde que não afete a estrutura do imóvel.

Não. Decisões do STJ definiram que a convenção do condomínio não pode proibir animais de forma genérica, a menos que o animal represente risco à segurança ou sossego dos vizinhos. Porém, o proprietário do imóvel pode incluir uma cláusula no contrato de locação proibindo animais naquela unidade específica.

Se o contrato de locação tiver uma cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula do imóvel, o novo dono é obrigado a respeitar o contrato até o fim. Caso contrário, o novo proprietário tem o direito de solicitar a desocupação, concedendo um prazo de 90 dias para o inquilino sair.

A sublocação é proibida por padrão na maioria dos contratos, a menos que haja autorização expressa e escrita do locador. Fazer sublocação sem permissão é motivo para despejo e multa contratual grave.

Sim, é totalmente possível. A comprovação é feita através de extratos bancários (geralmente dos últimos 6 meses), Declaração de Imposto de Renda (IRPF) com recibo de entrega e, em alguns casos, o DECORE (emitido por contador). A movimentação financeira consistente é o fator mais importante para a aprovação do crédito ("Score" bancário).

Sim. A regra do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) estabelece que a soma da idade do comprador mais velho + o prazo do financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
Exemplo: Se você tem 60 anos, o prazo máximo do seu financiamento será de 20 anos.

Sim. Essa operação é chamada de Interveniente Quitante. Parte do dinheiro que o comprador pagar será usada pelo banco para quitar o saldo devedor do seu financiamento, e o restante (o lucro) vai para você. O imóvel sai do seu nome e passa (quitado ou com novo financiamento) para o nome do comprador.

Amortizar é adiantar o pagamento do saldo devedor. Você pode usar recursos próprios ou o FGTS (a cada 2 anos) para abater a dívida. A melhor estratégia financeira é amortizar o prazo (reduzir o número de parcelas), pois isso corta os juros compostos que incidiriam sobre todo o período restante, gerando uma economia massiva.

Dificilmente. Os bancos fazem análise de risco rigorosa. Restrições no SPC, Serasa ou no CADIN (dívidas federais) travam o financiamento. Para casais (composição de renda), se um dos dois tiver restrição, o crédito geralmente é negado ou a renda da pessoa negativada é desconsiderada.

Essa é a dúvida mais comum e perigosa.

* Escritura Pública: É o contrato de compra e venda feito no Tabelionato de Notas. Ela prova que a negociação existiu.
* Registro (Matrícula): É o ato de levar essa escritura ao Cartório de Registro de Imóveis. "Só é dono quem registra". Sem o registro na matrícula, o imóvel juridicamente continua pertencendo ao vendedor, o que gera risco de penhora por dívidas do antigo dono.

O Habite-se é uma certidão emitida pela Prefeitura atestando que o imóvel foi construído conforme o projeto aprovado e as normas de segurança. Sem o Habite-se, o imóvel é considerado "irregular", o que impede o financiamento bancário e desvaloriza a propriedade na revenda.

São defeitos que não podiam ser vistos na vistoria simples (ex: problemas na fundação, cupins na estrutura do telhado, fiação interna defeituosa). O Código Civil protege o comprador. Ao descobrir o vício, o comprador tem o prazo de um ano para reclamar judicialmente, podendo exigir o abatimento do preço ou o cancelamento da compra (ação redibitória).

É a certidão completa do imóvel. Ela mostra todo o histórico e, principalmente, se há impedimentos, como: hipotecas, penhoras judiciais, usufruto ou indisponibilidade de bens. Nunca compre um imóvel ou pague sinal sem analisar a Matrícula Atualizada (emitida nos últimos 30 dias).

Averbar é comunicar ao cartório qualquer alteração no imóvel ou no estado civil dos donos. Exemplos que exigem averbação: casamento ou divórcio dos proprietários, construção de um novo quarto, mudança de nome da rua ou cancelamento de hipoteca (quitação).

Se você vende um imóvel por um valor maior do que comprou, deve pagar Imposto de Renda sobre esse lucro. A alíquota é de 15% sobre a diferença.
Exemplo: Comprou por 300 mil, vendeu por 500 mil. Lucro de 200 mil. Imposto de 30 mil.
Existem isenções, como usar o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias.

Imóveis situados na faixa litorânea (beira-mar) ou margens de rios federais podem pertencer à União (Terrenos de Marinha). Nesses casos, não se tem a propriedade plena, mas o "domínio útil". Ao vender, é preciso pagar o Laudêmio (geralmente 2% a 5% do valor do imóvel) à União. É uma taxa extra de transferência.

A dívida de condomínio é propter rem (pertence à coisa/imóvel). Se você comprar um apartamento com dívida de condomínio, você será cobrado, mesmo que a dívida seja antiga. Por isso, é obrigatório exigir a "Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais" assinada pelo síndico antes da escritura.

O sinal é um adiantamento para garantir o negócio.

* Se o comprador desiste após pagar o sinal, ele perde o valor.
* Se o vendedor desiste após receber, ele deve devolver o valor + o equivalente (ou seja, devolver em dobro).
Essa regra está no Código Civil e serve para dar segurança jurídica ao acordo antes da burocracia final.

Como regra de bolso para planejamento financeiro, o comprador deve reservar entre 4% a 5% do valor do imóvel para despesas burocráticas, que incluem:

* ITBI (Imposto Municipal): 2% a 3%.
* Escritura (Tabelionato): Tabelada por faixa de valor.
* Registro (Cartório de Imóveis): Aproximadamente 1%.